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    10月21日,原本只是例行公布9月70个大中城市房价月报的日子,国家统计局却破天荒地同时附上了10月上半月15个一线和热点二线城市新建商品住宅的价格数据。而这份急于露面的“半月报”,似乎证实了国庆前后多座城市竞相颁布楼市“限字诀”立竿见影的成效。

  从这份“新鲜出炉”的报告看,15个城市中,10月上半月新建商品住宅成交量环比下降80%~60%的城市共有4个,下降60%~40%的有3个,下降40%~20%的有3个;万众瞩目的成交价格环比涨幅也明显回落,回落幅度多在1~3.8个百分点之间。

  这样一份“成绩单”瞬间让一些心力交瘁的购房者得以喘息,“房价真的要下跌”的期待回旋在他们前期动辄被30%、50%涨幅深深震撼的脑海里。在《中国经济周刊》记者采访的十几位购房者中,不乏因为“限字诀”看空后市者,他们认为房价会在决策层连续动真格的调控下逐渐着陆,房产税推出时机一旦成熟,地产泡沫将就此被刺破。

  不过,对后市的看法正处于剧烈的分化之中,也有不少受访者倾向于相信楼市将继续在泡沫中“游泳”,限购限贷的行政手段都只是暂时压制需求的权宜之计,对于高房价看似施以重拳实则“隔靴搔痒”,不可能改变房价长期走高的趋势。

  记者注意到,截至当下,超过20座城市宣布限制性政策,如此盛况只有2010年席卷过的调控风暴可堪比肩。而这强烈地拨弄着市场敏感的神经,更多人徘徊楼市,面对这道谜题只能迷惘地一遍遍发问:待“金九银十”的季节性红利结束,被官方打压的房价可不可能顺势走下神坛?6年前的历史又会不会为未来的房价走向埋下伏笔?在这个几乎未见大跌的超级市场中,本轮调控究竟会是楼市长牛的中场休息,还是盛极而衰的拐点信号?

  “限字诀”下的市场反应

  “限字诀”版本不断刷新,成交惨跌

  “黄金周”期间,各地相继出台的“限字诀”刷屏网络,令许多名下无房或打算买房的人即使出游在外,也不得不心系楼市。在9月30日至10月6日短短7天内,多达19座城市先后出台更新版的楼市调控政策,多地“跑步”重启限购限贷。

  从管理层的调控预期看,新政颁布后自然希望市场变化呈现“三部曲”——滞涨、量缩、价跌。从“黄金周”结束后半个月的情况来看,和历史经验类似,前两个目的的达成毫无意外,“限字诀”笼罩下的城市都上演了成交量“急冻”。

  比如今年初已率先定调调控的超级城市们,国庆节前后都以“2.0版”加码,继续为高烧不退的楼市浇冷水,目前确实都收获了“滞涨”和“量缩”的效果。9月30日出台“京八条”的北京重点在于严厉限贷,将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%;购买首套和二套非普通住宅的首付款比例调至40%和70%。

  10月1日至15日,北京新建商品住宅网签数应声回落,环比大减45%,同比则下降42%。国庆后的8天时间里,北京日均网签量仅有170套,较9月日均248套下滑31.4%。最灵敏的信心风向标——二手房网签数也在10月上半月同比减少了41%。

  直接引爆本轮暴涨的“导火索”深圳10月4日也狠心祭出“深八条”,不仅将非深户籍购房资格由连续缴纳所得税或社保的年限由3年提升至5年,二套房首付比例不低于七成,更将上海久传却未落地的“限离”政策砸下实锤:户籍成年单身人士(含离异)限购1套房,由此跻身全国最严调控城市。

  根据深圳市规土委数据,10月上半月,深圳一手住宅成交量同比回落11.8%。

  相比之下,同样是在“3·25”降温楼市的上海虽然没有再推“限字诀”,但也在10月8日再颁“沪六条”,稍示调控升级的诚意。这份从土地、资金、销售等多方入手的意见也在巩固此前调控的成果。

  相对而言,在国庆期间刚刚迈入限购限贷的二线城市短期市场反应更激烈一些。中原地产的统计显示,10月上半月,二线城市成交量已经连续两周低于4万套,系春节后首次出现,10月第二周3.36万套的成交量更是较节前砍去一半。

  其中,热点二线城市南京在国庆前后疾风骤雨般地连轰三炮,在9月25日宣布重启限购,时隔一天便推出“宁十三条”力阻开发商捂盘惜售等乱象,还在10月5日出台更苛刻的升级版限购限贷,这让9月25日成交1600套的记录断崖式下挫,到了10月10日,南京新房成交量只有231套。

  因G20红得发紫而无奈在9月18日按下限购键,此后又陆续提高二套房首付及限制购房落户的杭州也迎来了限购政策“满月考”,在 10月16日到22日一周,新房成交量下降48%,单日成交量已经由新政前的760套下滑到450套左右。

  房价迎“平台期”,二手房开抢“笋盘”

  然而,调控效果“三部曲”中最有吸睛度的“价跌”,情况却要复杂得多。从国家统计局的数据看,作为房价标杆的北上深新建商品住宅价格也都出现松动,比如深圳10月上半月环比下降0.3个百分点,北京仍环比上涨1.2%,但涨幅回落幅度居15个热点城市之首。不过,由于新房价格极大地受到新推盘地段等因素干扰,其实并不能作为最直观的参照,如近期在新房均价破10万的深圳南山区推出的最低4.4万的新盘虽然赚足全国眼球,随后却被当地人士指出只是地段、配套和价格相匹配的噱头。

  相比之下,二手房交易变动更贴近房地产市场“信心经济”的属性,“限字诀”能不能撼动二手房价格,二手房东心态成为最有价值的看点之一。“国庆前后,我和父母一共看了20多套房,调控背景其实就是购房的‘窗口期’,因为价格比较平稳,所以双方可以坐下来好好谈谈价格,不会像火爆时期那样闭着眼睛疯抢,买家也能够沉下心挑选房源。”在互联网巨头任职的郭京告诉记者。

  税后年薪逼近50万的他能接受的房价在650万左右,打算动用组合贷款370万,最后给自己罗列了“要求清单”,划定买房时间是一个月,但两周后就因为房东主动降价10万而敲定心仪之选。“我们本来打算慢慢看,但是这套房房东在美国,将价格从660万元降到了我的预算范围内,就定了下来。”郭京对记者表示,调控时代正是捡“笋盘”(指物美价廉的房产)的好时机,该套房原来的报价其实相比市场价低了20万左右,挂牌8天已有几十个看房人。

  对于以均价不足5.5万的价格买到上海浦东内环内的“老大楼”,郭京倍感满意,“因为从长期看,房价肯定还会继续上涨,我是刚需首套房,现在是入手的最佳时机。”

  名下有一套动迁房明年初即将正式出产证的李薇,从今年夏天开始就是看房专业户,她的目标是赶在产证下来前用完最后的买房指标。“夏天上海的一波‘地王行情’让我遭到好几次临时跳价,最尴尬的一次是双方已经坐在中介会议室准备签居间协议,中途反悔的卖家还是借故上厕所溜走了,但是近一个月这种情况几乎没有,大家心态都比较淡定,经过了近一年的充分换手,多数卖家现在是挂不到心理价位就不卖的心理,我是找不到完全中意的房源就不买的心理,双方都在博弈。”

  记者查看中介内部挂牌系统中的房东真实报价,注意到明显高挂试探市场反应的现象有所平息,就以郭京看中的房源为例,一个月前有三套相同面积的房挂牌1000万以上,严重偏离市场价格,如今都已经下架,大致的报价范围在650万~750万之间。

  在深圳,因为房东心态的调整,二手房价格略微回归理性,从中原地产和安居客对样本房源调价区间的变动情况统计看,10月以来将近八成业主报价出现下调,调价幅度在5%~10%区间段的房源占比持续增加,达到24.9%;调价幅度在1%~5%的样本房源占比接近半壁江山。

  据记者了解,绝大多数二手房交易都会刻意做低房价来避税,价格不可能精确统计,而调控时间尚短的城市二手房房东看涨心态往往依然坚挺,比如10月17日到10月23日一周南京二手房挂牌价不降反增,逆势上涨了132元/平方米。

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2015-10-14 16:20:51

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·9月第4周住宅市场成交量为8.6万㎡,环比下降19%

2015-09-30 16:14:27

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·9月第3周住宅市场成交量为10.6万㎡,环比上涨20%

2015-09-23 17:50:05

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·9月第1周住宅市场成交量为7.7万㎡,环比下降20%

2015-09-09 16:32:12

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·8月第3周住宅市场成交量为4.5万㎡,环比下降36%

2015-08-25 16:44:31

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·智楷集团董事长尹志龙:风水豪宅首选御龙山

2015-08-13 10:21:11

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·8月第1周住宅市场成交量为6.7万㎡,环比下降22%

2015-08-12 11:17:30

  

 

 

 

 

 

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